Kinh doanh bất động sản nay trở thành xu thế do đất nước phát triển, kinh tế khởi sắc, nhu cầu tăng cao, lĩnh vực mà rất nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn đang tập trung khai khác phát triển mạnh. Có thể kể đến như tập đoàn Vingroup, Danh Khôi, Phát Đạt, Sun Group, Novaland… Khi một doanh nghiệp mua được đất của nhà nước để làm dự án, thì các thủ tục pháp lý bất động sản thể nào để đủ điều kiện mở bán, sang tên mà không vướng mắc yếu tố pháp lý nào là vấn đế đa số người dân còn nhiều thắc mắc cần được giải đáp.

Hầu hết các dự án đang phát triển đều mở bán trong tình trạng “chưa xây, chưa lên móng, chỉ mới quây tôn…”. Thì làm sao để nhà đầu tư tin tưởng đầu tư an toàn, giảm thiểu rủi ro lớn nhất thì mời quý anh chị nhà đầu tư tham khảo nội dung bên dưới theo luật quy định của nhà nước trước khi quyết định đầu tư nhé!

1. Công nhận chủ đầu tư:

 Là sự xác nhận từ chính quyền địa phương dựa trên một loạt các quá trình có thể tóm lược qua 2 ý chính sau:

– Một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ( vẫn đang hoạt động, đủ vốn điều lệ theo quy định, có chức năng xây dựng và kinh doanh bất động sản), mua được mảnh đất/ đấu thầu/ xin đổi đất làm hạ tầng/ được tài trợ… một mảnh đất của nhà nước.

– Hoàn thành các công văn, văn bản xác nhận được lãnh đạo địa phương phê duyệt làm chủ đầu tư của dự án đó.

2. Đăng ký đầu tư dự án

 Chủ đầu tư(CĐT) đã hoàn thành thủ tục đăng ký đầu tư triển khai dự án bất động sản, và được nhà nước chấp thuận.

3. Đền bù, giải tỏa, tái định cư:

  Chủ đầu tư hoàn thành trọn vẹn thủ tục về đền bù, giải tỏa, tái định cư (nếu có), không để xảy ra tranh chấp thì mới đủ điều kiện triển khai các bước tiếp theo.

4 . Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp là gần nhất:

Chứng minh được giấy phép đăng ký kinh doanh là bản mới nhất với vốn điều lệ phù hợp và năng lực của doanh nghiệp đủ triển khai dự án.

5 . Chứng chỉ quy hoạch (Giấy phép quy hoạch):

  Phải xin được giấy phép quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền. Theo luật, cơ quan có thẩm quyền cấp phép quy hoạch là UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện. Cơ quan nào được xác định đủ thẩm quyền cấp phép phụ thuộc quy mô của dự án, và ý nghĩa về chính trị – kinh tế, xã hội, văn hóa và lịch sử của tỉnh/ thành phố.

6. Phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500:

  Quy hoạch 1/500 là văn bản phổ biến nhất người dân được biết, là hồ sơ tối quan trọng nhất của một dự án. Đây là giấy phép thể hiện rõ bản đồ quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng. Là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng dân dụng công trình và thực hiện xây dựng.

7. Thỏa thuận tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc:

   Sau khi xin được giấy phép 1/500, chủ đầu tư cần lên phương án tổng mặt bằng dự án, kiến trúc từng khu, tòa, căn hộ và được Sở xây dựng phê duyệt

8. Điều chỉnh quy hoạch:

   Đây là văn bản đính kèm thêm nếu có điều chỉnh so với trước.

9. Công bố quy hoạch:

   Công bố với các đơn vị chức năng có thẩm quyền về toàn bộ phương án quy hoạch và chờ được chấp thuận.

10. Chấp thuận đầu tư:

   Cơ quan đủ thẩm quyền xem xét sẽ xét phương án quy hoạch với tổng mức đầu tư, quy mô, lộ trình triển khai, cam kết tiến độ..của chủ đầu tư để ra được văn bản chấp thuận cho phép triển khai đầu tư dự án.

11. Phê duyệt dự án đầu tư:

   Sau khi được chấp thuận về phương án triển khai đầu tư, doanh nghiệp làm CĐT dự án còn cần phải chờ phê duyệt dự án đầu tư từ cấp có thẩm quyền cao hơn trước khi chính thức triển khai.

12. Ký quỹ:

   Sau khi chính thức được phê duyệt đầu tư, dự án có thể được triển khai truyền thông tới khách hàng. Tuy nhiên, để được chính thức doanh nghiệp cần phải nộp một số tiền ký quỹ theo quy định của nhà nước.

13. Chuyển mục đích sử dụng đất:

  Sau khi hoàn thành thủ tục trên, chủ đầu tư phải xin duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư hoặc đất dịch vụ (tùy mục đích phát triển dự án), vì mảnh đất hiện có thể đang là đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp, đất cho doanh nghiệp thuê để sản xuất kinh doanh.. chưa có chức năng ở.

14. Giao đất:

Sau khi hoàn thành chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì nhà nước sẽ bàn giao khu đất cho CĐT để tiến hành các bước tiếp theo.

15. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư:

      Tới bước này, chính thức doanh nghiệp đứng danh CĐT sẽ được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ).

16. Thỏa thuận đấu nối hạ tầng:

     Doanh nghiệp sẽ thỏa thuận với địa phương, thành phố nơi quản lý dự án về việc đấu nối các hạ tầng bên trong với bên ngoài dự án.

17. Xin phép san lấp:

    Phải được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép thì mới bắt đầu được tiến hành san lấp mặt bằng.

18. Xin phép xây dựng hạ tầng:

   Phải được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép thì mới bắt đầu được xây dựng hạ tầng: đường sá, đèn điện, cống thoát nước,…

19. Nghiệm thu hạ tầng theo tiến độ dự án:

   Hạ tầng xong từng phần sẽ được cơ quan có thẩm quyền được giao chức năng nghiệm thu xem đạt tiêu chuẩn hay không. Nếu đạt sẽ sẽ được tiến hành bước tiếp theo, còn chưa đạt phải sửa lại theo yêu cầu.

20. Thẩm duyệt thiết kế cơ sở:

    Sau khi xong hạ tầng thì sẽ là thiết kế cơ sở và chờ được phê duyệt.

21. Thẩm duyệt thiết kế thi công:

     Phải có xác nhận phê duyệt phương án thi công.

22. Xin giấy phép xây dựng:

     Sau khi lên phương án thiết kế cơ sở và thiết kế thi công thì cần phải được cơ quan có thẩm quyền đồng ý và cấp 1 loại giấy phép vô cùng quan trọng “Giấy phép xây dựng”. Đến bước này thì mới chính thức được đào móng công trình xây dựng.

23. Thông báo khởi công:

     Thông báo với cơ quan có thẩm quyền về thời gian chính thức khởi công dự án.

24. Nghiệm thu móng:

    Sau khi thi công móng, cần được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu chất lượng & kỹ thuật móng công trình. Sau khi được nghiệm thu, chính thức có điều kiện cần để bán hàng (điều kiện cần để 1 dự án bất động sản có thể mở bán đó là dự án phải xây xong móng, hay còn gọi là hoàn thành Cost móng).

25. Thông báo huy động vốn (Xác nhận đủ điều kiện bán hàng)

   Doanh nghiệp cần hoàn thành thông báo huy động vốn để được cơ quan nhà nước xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn bán hàng.

26. Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)

   Nếu trong quá trình triển khai dự án mà doanh nghiệp làm CĐT có vay vốn hoặc thế chấp mảnh đất với ngân hàng thì cần phải làm văn bản giải chấp (hiểu đơn giản là CĐT cần phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi cho ngân hàng như thỏa thuận nếu có).

27. Đăng ký hợp đồng mẫu:

      Bước này doanh nghiệp CĐT phải soạn 1 bản hợp đồng mẫu với các điều khoản quy định và gửi lên cơ quan có thẩm quyền xét duyệt, sau khi được cơ quan phê duyệt thì hợp đồng mua bán chính thức có hiệu lực được phép sử dụng làm thủ tục mua bán với khách hàng.

28. Lắp đặt nghiệm thu PCCC:

Việc phòng cháy chữa cháy hiện tại đang rất được quan tâm và cực kỳ quan trọng để đảm bảo an toàn, dự án cần phải đạt nghiệm thu chất lượng và số lượng thì mới được tiếp tục các bước tiếp theo.

Nghiệm thu & bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho CĐT:

Sau khi thi công hoàn thiện xong công trình, cần có bước bàn giao giữa đơn vị xây dựng với doanh nghiệp CĐT.

29. Hoàn công:

Đơn vị thi công và nhà thầu hoàn thành thủ tục hoàn công đúng theo thiết kế, sửa đổi và được nhà nước chấp thuận.

30. Bàn giao nhà cho người mua:

CĐT tiến hành bàn giao nhà cho người mua sau khi nhà được xây xong và CĐT hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.

31. Cấp số nhà:

CĐT cấp số nhà cho khách hàng, đây sẽ là căn cứ để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng sau này.

32. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở:

CĐT gửi đầy đủ các hồ sơ thủ tục về dự án, căn nhà kèm theo hồ sơ của người mua để cơ quan nhà nước cấp sổ cho người mua. Sổ được cấp bao gồm sổ đỏ (đối với nhà thổ cư, nhà phố, biệt thự) và sổ hồng (đối với căn hộ chung cư).

Trên đây là lộ trình pháp lý đầy đủ cho một dự án Bất động sản . Nếu cần hỗ trợ thêm thông tin vui lòng liên hệ Hotline 0902 719 786

ĐĂNG KÝ BÁO GIÁ - TƯ VẤN